Keine Privatkredite für Vermieter!

Stichwort: Betriebskostenabrechnung

Für einige Mieterinnen ist es jährlich das Gleiche: Obwohl ihre Betriebskostenabrechnung ein Guthaben ausweist, steigen die Abschläge für die Nebenkosten.
Zum Hintergrund: Im §560 BGB ist aufgeführt, dass und unter welchen Bedingungen die Vorauszahlungen für die Betriebskosten zu den Zahlen im Mietvertrag verändert werden dürfen.
Es gibt zwei Fälle:
Fall 1. Die Kosten für einen Punkt, der unter Betriebskosten (Grundsteuer, Haftpflicht, Heizung u.s.w., siehe Mietvertrag) fällt, stieg oder steigt voraussichtlich in erheblichem Maße.
Dies kann vorkommen, wenn etwa der Anbieter für Fernwärme seine Gebühren erhöht. Die Erhöhung der Vorauszahlungen muss aber auch entsprechend aussehen.
Beispiel: Erhöht der Anbieter für Fernwärme die Grundgebühr um 5 Prozent und waren zuvor 5,00 Euro dafür fällig, kostet das nun also 5,25 Euro. Die Erhöhung der Pauschale muss in einem nachvollziehbaren Verhältnis zu den gestiegenen/ steigenden Kosten stehen, also hier um die 0,25 Euro herum.
Es kann auch vorkommen, wenn die Mieterin mehr heizt als angenommen.
Beispiel:Waren im Mietvertrag monatlich 25,00 Euro für Heizkosten vorgesehen und beläuft sich die Nachzahlung der Mieterin allein für Heizkosten auf 60,00 Euro, können die auf die 12 Monate des Jahres verteilt werden: 60/12=5. Der neue Abschlag auf Heizung beliefe sich also auf 30,00 Euro.
Fall 2. Die Kosten für einen Punkt, der unter Betriebskosten (Grundsteuer, Haftpflicht, Heizung u.s.w., siehe Mietvertrag) fällt, fiel oder fällt voraussichtlich in erheblichem Maße.
Beispiel: Grundsteuer-Kosten können auch sinken. Hier ist die Vermieterin verpflichtet, die Mieterin unverzüglich (so schnell als möglich) darüber zu informieren.
Beispiel: Heizt die Mieterin deutlich weniger als angenommen, können die Zahlungen entsprechend gesenkt werden. Haben wir also wieder die 25,00 Euro als vereinbarten Abschlag auf die Heizkosten, nun aber ein Guthaben von 60,00 Euro, könnte man den Abschlag auf 20,00 Euro/ Monat senken.

Die Änderungen werden in der Regel nach einer Betriebskostenabrechnung vorgenommen. Sie bedürfen in jedem Fall einer Erklärung. Es genügt dafür nicht, dass der Vermieter einfach einen höheren „Sicherheitsabstand“ zu den tatsächlichen Kosten wünscht. Der sieht oft so aus:
„Sie haben ein Guthaben von XXX,XX Euro. Um Nachzahlungen zu vermeiden, erhöht sich ab dem YY.YY. die Pauschale um Z Euro.“
Was das bedeutet, ist Folgendes: Man gibt dem vermieter eine Art Privatkredit bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung. Wenn man eine Wohnung von einer Vermieterin mit nur dieser Wohnung im Bestand bewohnt, mögen die z.B. 3,00 Euro nicht so ins Gewicht fallen. Das sind 36,00 Euro, also eine überschaubare Summe, auch wenn das gleiche Guthaben wie im Vorjahr hinzu kommt.
Verfügt der Vermieter aber über beispielsweise rund 14.300 Wohnungen – wie jenawohnen – kommt man im Jahr auf einen Privatkredit von 514.800 Euro in unserem 3,00-Euro-Beispiel. Und das zinslos!

Die Rechnung geht natürlich hinten und vorn nicht auf. Zum einen können wir nicht sagen, ob jenawohnen überall eine Steigerung der Pauschale um pauschale 3,00 Euro vornimmt. Es wird schon Mieterinnen geben, die etwas nachzahlen müssen. Andererseits gibt es immer wieder Leute, die recht hohe Guthaben anhäufen, auch ohne Erhöhung. Und vielleicht gelten für 4-Raum-Wohnungen auch andere „Anpassungs“sätze?

Was tun?!

Wie oben schon beschrieben: Bei einer Erhöhung braucht es einen Grund, der über „wir sind so nett und nehmen jetzt mehr Geld von Ihnen, damit Sie sich später über eine Rückzahlung freuen können“ hinaus geht. Hat man also z.B. zum zweiten Mal ein Guthaben von 60,00 Euro, flattert damit auch die unbegründete Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ins Haus, meldet man sich beim Vermieter mit einer Bitte um Aufschlüsselung der Gründe für die Erhöhung (die hätte er bereits nennen müssen). Etwa so:
Sehr geehrte Damen und Herren,
laut Betriebskostenabrechnung vom [Datum] überstieg meine letztjährige Betriebskostenvorauszahlung um [Summe Guthaben] die tatsächlich entstandenen Kosten.
Bitte teilen Sie mir bis zum [Datum in 14 Tagen] mit, wie sich die von Ihnen geforderte Erhöhung zusammensetzt. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich ansonsten davon ausgehe, dass es sich um einen Tippfehler handelt und beanschtige, die Erhöhung nicht zu zahlen.
Mit freundlichen Grüßen…“ u.s.w. u.s.f.

Manch Vermieterin belässt es dabei, andere werden darauf verweisen, dass nun aber eventuell eine Nachzahlung entsteht – vielleicht und in einem Jahr! – und dass man das nochmal bestätigen muss, weil: Die Vermieterin wird in dem Fall (!) eine Nachzahlung fordern.
Das tut sie natürlich so oder so. Eine hohe Vorauszahlung bedeutet nicht, dass man im Fall, dass doch mehr Kosten auflaufen, die Differenz *nicht* bezahlen muss. Also nicht verwirren lassen!

Noch eine Anmerkung für jenarbeits-Betroffene jenawohnen-Mieterinnen

Grundsätzlich war jenawohnen schon irgendwie ein städtische Laden.
„Die jenawohnen GmbH ist als Tochtergesellschaft der Stadtwerke Energie Jena-Pößneck mit einem Anteil von 25 Prozent größter Akteur am Jenaer Wohnungsmarkt.
Seit dem Verkauf von 20 Prozent der Anteile der Stadtwerke Energie Jena-Pößneck an die Thüga im Jahr 2012 unterliegt auch die jenawohnen GmbH dem Renditeziel von 5,5 Prozent der Gesellschafter der Stadtwerke Energie, was sich in stetig steigenden Mieten auswirkt“ (Quelle: Beschlussvorlage der Partei die Linke (PdL) , wurde zurückgezogen)
jenawohnen ist also ein eigenständiger, profitorientierter Betrieb – und damit im Vergleich etwa zur Vonovia oder zur ABG Frankfurt Holding nicht so anders, nur etwas kleiner. Aber daran wird auch gearbeitet, man expandierte schon nach Blankenhain (näher an Weimar als an Jena) und Hermsdorf.
Würden alle über 14.300 Wohnungen von SGB II-Beziehenden bewohnt, würde das bei unserem „3-Euro-Beispiel“ einen jährlichen zinslosen Kredit der Stadt Jena an das Unternehmen in Höhe von mehr als einer halben Million Euro bedeuten. Aber keine Sorge: Ein großer Teil der Wohnungen ist mit den von der Stadt Jena anerkannten Unterkunftskosten nicht bezahlbar. Mit Mindestlohn auch nicht.
Trotzdem gilt auch hier: Keine Kredite für Vermieter.